Le Prêt Social Location-Accession : tout comprendre

Prêt Social Location-Accession

Le PSLA, pour prêt social location-accession, permet aux locataires d’un logement social d’en devenir propriétaires, en accord avec l’opérateur HLM concerné. Très avantageux, ce type de prêt propose un taux attractif, ainsi qu’une exonération de taxe foncière. Le PSLA est également cumulable avec les aides aux logements et d’autres prêts. Comment fonctionne le prêt social location-accession ? Comment en bénéficier et sous quelles conditions ? Faisons le tour de la question.

En quoi consiste le Prêt Social Location-Accession ?

Prêt Social Location-Accession

Le PSLA, comme mentionné ci-dessus, est un prêt social permettant aux locataires d’un logement social d’en devenir les propriétaires. Pour cela, une option d’achat est proposée : celle-ci peut être activée ou non, au bon vouloir des locataires.

En acceptant l’option d’achat, les acquéreurs bénéficient de nombreux avantages, que nous allons voir prochainement. Précisons également que le prêt social location-accession est soumis à un plafond, permettant ainsi aux ménages disposant de faibles revenus d’investir dans le bien en question.

Le PSLA est un dispositif mis en place en 2004 et s’adresse uniquement aux personnes dont les moyens financiers sont faibles. Aussi, il peut être envisagé même par les foyers sans apport. D’autre part, seuls les logements neufs en résidence principale sont éligibles au prêt social location-accession.

Le PSLA se compose de deux phases : tout d’abord, la phase locative, puis la levée d’option. Nous allons nous pencher un peu plus en détail sur celles-ci. Pour en savoir un peu plus, n’hésitez pas à vous documenter sur le PSLA avec proprietairemaintenant.fr.

La phase locative du PSLA

La première phase du prêt social location-accession dure entre 1 et 4 ans. Pendant cette période, l’occupant du logement est locataire. Aussi, il doit s’acquitter d’un loyer. La première partie de celui-ci concerne la redevance relative à l’occupation du bien social. L’autre constitue la part acquisitive : chaque mois, le locataire verse une somme d’argent supplémentaire. Cette épargne constitue, à l’issue de la période locative, un apport personnel.

La part acquisitive de la redevance permet également aux opérateurs HLM, ainsi qu’aux organismes prêteurs, de s’assurer de la solvabilité du locataire, ainsi que de sa capacité à s’acquitter des mensualités du futur prêt, si toutefois l’option d’achat est levée.

Le loyer, ainsi que la partie acquisitive de la redevance sont plafonnés et dépendent de la zone concernée (Abis, A, B1, B2 u C). Mais nous le verrons un peu plus tard, dans ce guide.

Au cours de la période locative, l’occupant du logement social est en mesure d’accepter l’option d’achat ou de la refuser et ce, quand il le souhaite.

La levée de l’option

Lors de la seconde phase du prêt social location-acquisition, le locataire peut mettre fin à la location. Dans ce cas, il doit quitter le logement. Toutefois, l’opérateur HLM est dans l’obligation de lui fournir un bien à louer similaire, correspondant à ses besoins. Pour cela, trois propositions seront faites au locataire. Ce dernier est alors dispensé de la procédure d’attribution d’un logement situé au sein d’un parc HLM.

En revanche, le locataire est également en mesure d’accepter l’achat du bien social. Pour cela, il utilisera la part acquisitive de la redevance, son épargne, pour le financer. Cette part est conservée par l’opérateur ou le promoteur immobilier. Le montant de l’achat sera calculé, en soustrayant la somme épargnée à la valeur du logement. Sur Internet, il est possible d’utiliser des simulateurs de PSLA, afin de chiffrer le montant du prêt avec plus de précisions.

Précisons également que l’opérateur doit profiter de l’engagement d’un organisme de prêt : aussi, il proposera aux futurs acquéreurs plusieurs contrats conventionnés. Les mensualités de ceux-ci ne devront pas dépasser le montant de la redevance (loyer et partie acquisitive). Le prêt ne pourra être souscrit que lorsque la banque ou l’organisme de crédit se sera assuré que le locataire est solvable et en mesure de s’acquitter du remboursement du prêt.

En revanche, si l’occupant ne souhaite pas devenir propriétaire, l’apport constitué au cours de la phase locative lui revient. Toutefois, 1 ou 2% de cette somme sera prélevée.

Les conditions d’obtention d’un PSLA ?

Nous l’avons vu, le prêt social location-accession est soumis à plusieurs conditions. Celles-ci concernent les revenus des locataires, ainsi que le loyer, qui est plafonné en fonction de la zone où se situe le logement social.

Les conditions de revenus

En 2019, les conditions de revenus pour l’obtention d’un PSLA sont les suivantes :

  • 31 999 € en zone A ou 24 255 € en zone B et C pour une personne seule,
  • 44.797 € en zone A ou 32 344 € en zone B et C pour deux personnes,
  • 51 197 € en zone A ou 37 413 € en zone B et C pour trois personnes,
  • 57 237 € en zone A ou 41 457 € en zone B et C pour quatre personnes,
  • 66 429 € en zone A ou 45 490 € en zone C et C pour cinq personnes ou plus.

Les plafonds de loyers

Nous l’avons vu, la partie locative de la redevance de location dans le cadre d’un prêt social location-accession est plafonnée. En 2019, celle-ci ne peut pas dépasser :

  • 13,35 €/m2 en zone A bis,
  • 10,27 €/m2 en zone A,
  • 8,84 €/m2 en zone B1,
  • 8,48 €/m2 en zone B2,
  • 7,88 €/m2 en zone C.

En revanche, la partie acquisitive de la redevance n’est pas soumise à un plafond. En effet, celle-ci est fixée entre l’opérateur HLM et le locataire. Si son montant ne peut être amené à 0 €, il peut toutefois être symbolique, si les revenus du foyer sont très faibles.

Le montant du prêt social location-accession

Au même titre que la part locative et les revenus des locataires, le montant du prêt en location-accession est plafonné. En 2019, les plafonds suivants devront donc être respectés :

  • 4,754 €/m2 en zone A bis,
  • 3,602 €/m2 en zone A,
  • 2,885 €/m2 en zone B1,
  • 2,518 €/m2 en zone B2,
  • 2,202 €/m2 en zone C.

Le montant du prêt est calculé en fonction de la surface habitable du bien social. Un garage, une cave ou une place de parking seront également pris en compte, dans une limite de 6 m2. D’autre part, à chaque date anniversaire de la signature du prêt social location-accession, une décote de 1% est appliquée.

La fiscalité de la PSLA

Si l’opérateur souhaite construire des logements sociaux éligibles au PSLA, dans ce cas, celui-ci bénéficie d’une TVA réduite à 5,5%. Elle sera également proposée aux locataires qui investissent dans le bien, à condition que l’achat ait lieu 5 an après l’achèvement des travaux de construction. De plus, pendant 15 ans, l’opérateur est exonéré de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

Les acquéreurs du logement social seront quant à eux exonérés de taxe foncière, sur une durée de 15 ans après la signature du prêt. Cet avantage fiscal concerne tous les néo-propriétaires. En effet, si les propriétaires cèdent le bien à un autre acquéreur, ce dernier bénéficie également de l’exonération de taxe foncière.

Le reversement du différentiel

Si, au cours des 10 années suivant la signature du prêt social location-accession, le propriétaire venait à ne plus remplir les conditions précédemment mentionnées (l’obligation de résidence principale, entre autres), dans ce cas, il se doit de reverser le différentiel de la TVA à l’État (un abattement de 1/10ème de détention dès la première année est prévu, dans ce cas). En revanche, le reversement du différentiel de TVA n’est pas obligatoire en cas :

  • De décès du propriétaire,
  • Du décès d’un membre du foyer,
  • D’une mutation impliquant le déménagement du propriétaire,
  • D’un chômage de plus d’un an,
  • D’une invalidité,
  • D’un divorce ou d’une dissolution de PACS,
  • D’un mariage ou d’un PACS,
  • De la naissance d’un enfant,
  • De l’invalidité de l’un des enfants à charge.

Les garanties de rachat et relogement, ou sécurisation HLM

La sécurisation HLM, figurant dans le contrat de location-accession, oblige les opérateurs à proposer des garanties de rachat, ainsi qu’un relogement sur 15 ans à la suite de la levée d’option. En d’autres termes, les opérateurs s’engagent à racheter le bien concerné. Si ce rachat a lieu dans les 5 premières années après la souscription du prêt, la valeur du bien est identique au montant de l’achat après la levée d’option. Si le rachat a lieu entre la 6ème et la 15ème année, dans ce cas, le prix de vente est minoré de 2,5%.

Aussi, les propriétaires d’un bien social seront en mesure de faire jouer cette garantie dans les situations suivantes :

  • De décès du propriétaire,
  • Du décès d’un membre du foyer,
  • D’une mutation impliquant le déménagement du propriétaire,
  • De chômage de plus d’un an,
  • D’une invalidité,
  • D’un divorce ou d’une dissolution de PACS,
  • D’un mariage ou d’un PACS,
  • De la naissance d’un enfant,
  • De l’invalidité de l’un des enfants à charge.

Dès lors, l’opérateur doit racheter le bien et proposer trois solutions de relogement, dans les 6 mois suivant la demande de sécurisation HLM. Les propriétaires du logement ont un mois pour donner leur réponse, lorsque la 3ème offre a été proposée. Si ce délai n’est pas respecté, dans ce cas, la garantie cesse.

La revente d’un bien en PSLA

Une fois le bien acquis, les propriétaires du logement social peuvent en disposer à leur guise. De ce fait, ils sont parfaitement autorisés à revendre celui-ci. Nous l’avons vu, dans ce cas, le futur accédant profite d’une exonération de taxe foncière sur une durée de 15 ans.

Les avantages du Prêt Social Location-Accession

Sachez que la signature d’un contrat location-accession n’est en aucun cas une garantie pour les locataires. En effet, si ceux-ci ne sont pas solvables ou s’ils ne sont pas en mesure de s’acquitter de la redevance, dans ce cas, l’opérateur peut tout à fait décider de ne pas leur accorder le prêt social. Toutefois, si les futurs propriétaires ont démontré leur capacité à rembourser les mensualités, dans ce cas, le PSLA représente de très nombreux avantages. C’est également le cas pour les opérateurs.

Les avantages pour l’acquéreur

  • La perception des APL : en effet, la souscription à un PSLA permet de cumuler les aides financières, et notamment l’aide personnalisée au logement.
  • La souscription à des prêts complémentaires : pour financer l’achat, les locataires sont autorisés à souscrire d’autres prêts immobiliers. C’est le cas, entre autres, du prêt à taux zéro. Cette offre annule le remboursement d’un certain pourcentage des intérêts, qui seront remboursés aux banques par l’État. En revanche, pour en bénéficier, les emprunteurs doivent également être les signataires du contrat de location-accession. Le Prêt à l’Accession Social peut aussi être cumulé avec le PSLA.
  • L’exonération de taxe foncière : voici un avantage certain pour les foyers aux ressources modestes. Cette exonération est valable pendant 15 ans à la suite de la signature du prêt location-accession.
  • Un taux plus abordable : la TVA, aussi bien pour l’opérateur que le propriétaire, passe à 5,5%, ce qui est loin d’être négligeable.
  • La garantie de revente : si le propriétaire souhaite se débarrasser de son bien social, l’opérateur s’engage sur une durée de 15 ans à le racheter. Toutefois, pour bénéficier de cette condition, il est nécessaire de remplir les conditions que nous avons précédemment mentionnées.
  • La possibilité d’être relogé : lorsque les occupants du logement social refusent d’investir dans le bien, l’opérateur leur fera trois propositions de relogement. Il en va de même, lorsque les propriétaires désirent quitter le logement acquis grâce au PSLA.

Le prêt social location-accession représente une opportunité à saisir pour les locataires, qui peuvent alors envisager le statut de propriétaire en douceur. Toutefois, pour bénéficier de tous les avantages de ce contrat, il est préférable de constituer un apport conséquent. En effet, si la part acquisitive est de nature symbolique, elle implique une dépense considérable au moment de la signature du prêt.

Les avantages pour l’opérateur

  • La TVA réduite : nous l’avons dit, l’opérateur ou le promoteur profite d’une TVA de 5,5%.
  • L’exonération de taxes : la taxe foncière, ainsi que la taxe foncière sur les propriétés bâties ne s’appliquent plus, sur une durée de 15 ans après la souscription d’un prêt social location-accession.

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